Nachbesserungsbedarf bei einzelnen Lösungsvorschlägen

„Wir begrüßen die Initiative von Bundesjustizminister Heiko Maas, in einem zweiten Mietrechtspaket jetzt weitere Mietrechtsverbesserungen umzusetzen. Die Vorschläge zur Mieterhöhung nach Modernisierung und zur Vergleichsmiete betreffen die richtigen Themen und wichtige Mietrechtsprobleme. Die Lösungsansätze gehen aber nicht weit genug“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, ein erstes Grundlinien-Papier aus dem Bundesjustizministerium. „Die Kritiker bzw. Nein-Sager aus den Reihen der Union erinnere ich an den Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD. Hier sind die Eckpunkte auch für die jetzt anstehenden Mietrechtsverbesserungen fest vereinbart.“

Mieterhöhung nach Modernisierung – 8 oder 11 Prozent

Statt bisher 11 Prozent sollen Vermieter nach einer Modernisierung künftig nur noch 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen dürfen.

Siebenkotten: „Die Verknüpfung von Modernisierungskosten und Mieterhöhung ist falsch. Entscheidend muss beispielsweise bei energetischen Modernisierungen der Erfolg der Modernisierungsmaßnahme sein. Wir fordern die Abschaffung der Modernisierungsumlage und die Ausrichtung der Mieten modernisierter Wohnungen am Mietspiegel. In einer Übergangszeit könnten Mieterhöhungen auf 6 Prozent der Modernisierungskosten begrenzt werden. Angesichts der aktuellen Zinssätze ist auch das immer noch ein extrem „gutes Geschäft“ für Investoren.“

Kappungsgrenze nach Modernisierung

Für Mieterhöhungen nach einer Modernisierung soll eine Kappungsgrenze eingeführt werden. Innerhalb von 8 Jahren soll die Miete um höchstens 50 Prozent, maximal um 4 Euro pro Quadratmeter, steigen dürfen.

Siebenkotten: „Es muss eine Obergrenze geben, das ist richtig. Nur so können Luxusmodernisierungen ausgeschlossen und kann verhindert werden, dass Mieter infolge von Modernisierungsmaßnahmen, die sie nicht bezahlen können, aus den Wohnungen heraus modernisiert werden. Die im Papier des Bundesjustizministeriums genannten Grenzen erscheinen aber viel zu hoch. Sie zielen offensichtlich auf mehrere, aufeinander folgende abgeschlossene Modernisierungsmaßnahmen ab. Aus Sicht des Deutschen Mieterbundes muss es eine Obergrenze für jeden Einzelfall geben. Der könnte beispielsweise bei 1,50 Euro pro Quadratmeter liegen.

Außerdem muss es eine konkrete Härtefallregelung geben, wonach ausgeschlossen sein muss, dass Mieter mehr als ein Drittel ihres Einkommens für die modernisierte Wohnung zahlen müssen.“

Ortsübliche Vergleichsmiete, Bezugszeitraum 10 Jahre

Bisher fließen in die ortsübliche Vergleichsmiete alle Vertragsabschlüsse bzw. Mieterhöhungen der letzten 4 Jahre ein. Jetzt soll dieser Bezugszeitraum auf 10 Jahre verlängert werden.

Siebenkotten: „Richtig, das ist eine Forderung des Deutschen Mieterbundes. Insbesondere in Ballungsgebieten und Großstädten hätte diese Neuregelung preisdämpfende Wirkung. Die Dynamik neuer Vertragsabschlüsse würde nicht so schnell auf das Mietpreisniveau in bestehenden Mietverhältnissen durchschlagen.“

Mietspiegel stärken

In einer Rechtsverordnung sollen Grundsätze zur Qualitätssicherung und Dokumentation von Mietspiegeln dargestellt werden.

Siebenkotten: „Gut, auch aus unserer Sicht muss der Mietspiegel gestärkt werden. Alles, was die Rechtssicherheit dieses Instruments stärkt, unterstützen wird. Sinnvoll wäre es darüber hinaus, Kommunen ab einer bestimmten Größenordnung zu verpflichten, Mietspiegel aufzustellen.“

Tatsächliche Wohnfläche entscheidend

Künftig soll die tatsächliche Wohnfläche für die Miethöhe, für Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen maßgeblich sein. Bei Abweichungen der tatsächlichen von der im Mietvertrag genannten Wohnfläche soll es keine 10-Prozent-Toleranzgrenze mehr geben.

Siebenkotten: „Auch das ist eine Forderung des Deutschen Mieterbundes. Selbst der Bundesgerichtshof hat zuletzt damit begonnen, seine Rechtsprechung zu dieser 10-Prozent-Toleranzgrenze zu korrigieren.“

Kündigungen wegen Zahlungsverzugs

Die Rechtsfolgen einer fristlosen und einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs sollen aufeinander abgestimmt werden.

Siebenkotten: „Richtig. Nach der bisherigen Rechtslage konnte der Mieter, der alle Mietschulden bis auf den letzten Cent beglichen hat, die Folgen einer fristlosen Kündigung ungeschehen machen. Es half ihm aber nicht, wenn der Vermieter auch mit Kündigungsfrist gekündigt hatte.“

„Jetzt müssen weitere Abstimmungsgespräche in der Bundesregierung zu diesen Mietrechtsänderungen geführt werden. Wir erwarten, dass der Referentenentwurf des Justizministeriums spätestens Anfang nächsten Jahres vorgelegt wird und die von uns vorgeschlagenen Nachbesserungen enthält“, sagte Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten.