Gut für Vermieter – schlecht für die Rechtssicherheit

„Für Vermieter ist das zwar positiv, Rechtssicherheit schafft die neue Entscheidung aber nicht. Die gesetzliche Regelung, wonach eine  Mietkaution oder Mietsicherheit höchstens drei Monatsmieten betragen darf, wird aufgeweicht. Zusätzliche oder höhere Sicherheiten werden zulässig“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 379/12).

Die Karlsruher Richter hatten entschieden, dass eine als Sicherheit abgegebene Bürgschaft nicht auf drei Monatsmieten begrenzt ist, wenn durch die Bürgschaft eine Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs abgewendet werden soll. Nachdem der Mieter mit zwei Monatsmieten in Zahlungsverzug war und ihm die Kündigung drohte, gab die Schwester des Mieters eine Bürgschaftserklärung ab und der Vermieter glich die Zahlungsrückstände über das ursprüngliche Kautionsguthaben aus. In der Folgezeit wuchsen die Zahlungsrückstände des Mieters auf rund 6.500 Euro an. Der Vermieter nahm die Schwester des Mieters aufgrund der Bürgschaft in Anspruch. Die wollte nur in Höhe von drei Monatsmieten (1.050 Euro) für die Schulden des Bruders einstehen. Der Bundesgerichtshof erklärte aber, die gesetzliche Vorschrift, wonach die Höhe der Mietsicherheit auf drei Monatsmieten begrenzt ist, gelte dann nicht, wenn die Sicherheit von einem Dritten gewährt und eine dem Mieter drohende Kündigung dadurch abgewehrt wird.

Siebenkotten: „Problematisch und unpraktikabel. Nach dem Wortlaut des Gesetzes darf eine Mietsicherheit höchstens drei Monatsmieten betragen. Abweichende Vereinbarungen sind unzulässig. Diese eindeutige und klare Rechtslage weicht der Bundesgerichtshof jetzt auf. Wenn durch die Gewährung einer höheren oder unbegrenzten Sicherheit die Kündigung des Mieters abgewendet werden soll, ist das zulässig.“

Schon vor Jahren hatte der Bundesgerichtshof Ausnahmen zugelassen, wenn Eltern sich für Mietzahlungen ihrer Kinder verbürgen wollten. Hier darf der Vermieter nur eine Sicherheit bis zu einer Höhe von drei Monatsmieten fordern. Er kann aber eine höhere oder unbegrenzte Elternbürgschaft annehmen, wenn ihm diese „aufgedrängt“ wird.