Modernisierungsankündigungen von Dezember 2018 sind keine Grundlage für Mieterhöhungen

Der DMB-Mieterverein hat die erste Musterfeststellungsklage im deutschen Mietrecht gewonnen und damit das erste Musterfeststellungsurteil überhaupt in Deutschland erstritten. Das Oberlandesgericht München (MK 1/19) gab dem DMB-Mieterverein, der mit seiner Klage mehr als 130 Mieter einer Münchener Wohnanlage vertritt, Recht:

Die Modernisierungsankündigungen des Vermieters, der Max-Emanuel-Immobilien GmbH, von Dezember 2018 sind keine Grundlage für spätere Modernisierungsmieterhöhungen nach altem, bis zum 31.12.2018 geltendem Recht. Weil zwischen Modernisierungsankündigung und geplantem Beginn der Modernisierungsarbeiten mehr als zwei Jahre liegen sollten, war für die Münchener Richter wohl offensichtlich, dass sich hier ein Vermieter trickreich die Vorteile des alten Mietrechts sichern wollte.

Nach neuem, ab 1.1.2019 geltendem Recht kann der Vermieter nur noch 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Lag die bisherige Miete unter 7 Euro pro Quadratmeter, ist die Modernisierungsmieterhöhung gedeckelt - der Vermieter darf die Miete dann höchstens um 2 Euro pro Quadratmeter und Monat erhöhen. Lag die bisherige Miete über 7 Euro pro Quadratmeter, darf die Mieterhöhung maximal 3 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen.

Nach altem Recht konnte der Vermieter 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen, eine Kappung der Modernisierungskosten gab es nicht.

Genau diese Rechtslage wollte die Max-Emanuel-Immobilien GmbH noch schnell für sich ausnutzen, als sie am 27. Dezember 2018 Modernisierungsmaßnahmen ankündigte, die dann im März 2021 beginnen sollten. Dabei errechnete sie Mieterhöhungen zwischen 5 und 13 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Nach dem Erfolg des Münchener Mietervereins und der Entscheidung des Oberlandesgerichts München wird jetzt die Mieterhöhung, wenn der Vermieter tatsächlich modernisiert, deutlich geringer ausfallen. Maximal 3 Euro pro Quadratmeter und Monat sind dann möglich.