Bundesgerichtshof gibt Vermieter von Sozialwohnungen Recht

„Die Entscheidung ist problematisch, weil sie Mieter in Sozialwohnungen schlechter stellt und anders behandelt als Mieter frei finanzierter Wohnungen“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das BGH-Urteil vom 24.03.2010 (BGH VIII ZR 177/09).

Der Bundesgerichtshof hatte entschieden, dass Vermieter bei Sozialwohnungen einen Zuschlag zur so genannten Kostenmiete fordern dürfen, wenn die Regelung zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unwirksam ist und damit Vermieter selbst renovieren bzw. die Kosten tragen müssen. Nur dann, wenn die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden, entfällt die Berechtigung für den Vermieter, einen entsprechenden Zuschlag zu fordern.

Siebenkotten: „Mieter in Sozialwohnungen, die in ihrem Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel haben, müssen jetzt mit spürbaren Mieterhöhungen rechnen. Nach dem Gesetz ist eine Mieterhöhung von 9,41 Euro pro Quadratmeter im Jahr möglich. Mieter sollten mit Hilfe ihres Mietervereins genau prüfen, ob sie sich auf die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturregelung berufen oder nicht. Möglicherweise kann es für sie günstiger sein, die Schönheitsreparaturregelung im Einverständnis mit dem Vermieter zu ändern.“

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes gibt es etwa 1,8 Millionen Sozialwohnungen in Deutschland. Hier gilt die so genannte Kostenmiete. Die Kostenmiete ist die Miete, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Hierzu gehören Kosten für Fremd- und Eigenkapital sowie die Bewirtschaftungskosten, das heißt Abschreibung, Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Bei frei finanzierten Wohnungen, dem Großteil der Wohnungen in Deutschland, gilt das Kostenmietprinzip nicht. Hier wird die Miete zwischen Mieter und Vermieter frei vereinbart, gilt für Mieterhöhungen das Vergleichsmietenprinzip. Der Vermieter kann keinen Mietzuschlag bei unwirksamen Schönheitsreparaturregelungen fordern. Das hat der Bundesgerichtshof bereits mehrfach entschieden (BGH VIII ZR 118/07; BGH VIII ZR 181/07). Der Vermieter trägt das Risiko, dass eine von ihm verwendete Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist.