Mieterbund: Chance auf schnelle Rechtssicherheit vertan

Die Rückzahlung der Mietkaution am Ende des Mietverhältnisses führt nach Angaben des Deutschen Mieterbundes immer wieder zu Streit zwischen den Mietvertragsparteien. So auch die Frage, ob Vermieter bereits verjährte Schadensersatzansprüche aufgrund einer Beschädigung der Mietsache mit dem Anspruch der Mieter auf Rückzahlung der Kaution verrechnen dürfen. Dies wurde bisher in der Rechtsprechung der Amts- und Landgerichte unterschiedlich beurteilt, jetzt aber vom Bundesgerichtshof höchstrichterlich entschieden.

„Keine gute Entscheidung für Mieterinnen und Mieter, denn dieses Urteil verkennt ihr Interesse an schneller Rechtssicherheit über ihr Mietkautionsguthaben“, kommentiert der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heute vom Bundesgerichtshof verkündete Urteil (Az. VIII ZR 184/23, Aufrechnung mit verjährten Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch).

Die Mietkaution dient der Sicherheit von Vermietern. Haben Vermieter am Ende des Mietverhältnisses noch berechtigte Forderungen gegen Mieter (bspw. rückständige Mieten oder Betriebskostennachzahlungen), dürfen sie die entsprechende Summe mit dem Kautionsguthaben verrechnen und müssen dann nur ein gegebenenfalls verbleibendes Restguthaben an Mieter zurückzahlen.

Mit Blick auf Schadensersatzansprüche gilt grundsätzlich: Hat der Mieter die Wohnung beschädigt, darf der Vermieter noch bis zu sechs Monate nach Wohnungsrückgabe wahlweise die Reparatur der Schäden oder Geldersatz verlangen. Danach ist sein Anspruch verjährt. Unter zwei Voraussetzungen darf der Vermieter seine Forderung dann aber trotz Verjährung noch mit dem Kautionsguthaben des Mieters verrechnen: Die Forderung des Vermieters darf noch nicht verjährt gewesen sein, als erstmals eine Aufrechnung mit dem Kautionsguthaben der Mietpartei möglich wurde, und die zu verrechnenden Ansprüche (also der Kautionsrückzahlungsanspruch und der Anspruch des Vermieters) müssen „gleichartig“ sein. Beide Forderungen müssen in diesem Fall also die Zahlung eines Geldbetrages beinhalten.

Nach überwiegender Rechtsprechung muss der Vermieter dem Mieter innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist mitgeteilt haben, dass er statt der Reparatur Geldersatz wegen der Beschädigung der Mietsache fordert. Nur in diesem Fall habe der Vermieter noch in nicht verjährter Zeit die Voraussetzungen für eine mögliche Aufrechnung mit zwei gleichartigen, auf Geldzahlung gerichteten Forderungen geschaffen und könne dann auch noch nach Ablauf der Frist seine Schadensersatzforderung mit der Kaution verrechnen. Der Bundesgerichtshof entschied nun zum Nachteil von Mieterinnen und Mietern anders. Die Barkaution diene der Sicherung aller Ansprüche des Vermieters, so der Bundesgerichtshof. Er müsse „auf einfache Weise“ durch Aufrechnung mit dem Kautionsguthaben seine Schadensersatzansprüche befriedigen. Ob der Vermieter innerhalb der Verjährungsfrist sein Wahlrecht – Reparatur oder Geldersatz – ausgeübt habe, dürfe daher keine Rolle spielen.

„Mieterinnen und Mieter können leider nicht darauf vertrauen, dass sie nicht nach mehr als einem halben Jahr, nachdem sie die Wohnung geräumt haben, mit Schadensersatzforderungen ihres Vermieters wegen angeblicher Beschädigungen der Mietsache konfrontiert werden. Gerade die Frage, ob Ansprüche wegen Beschädigungen an der Mietsache berechtigt sind, sind oft streitig. Mieterinnen und Mietern bleibt nun im Endeffekt nichts Anderes übrig, als ihren Anspruch auf Rückzahlung der Kaution klageweise durchzusetzen, sollte der Vermieter Teile der Kaution wegen angeblicher Schäden in der Wohnung unberechtigt einbehalten“, so Siebenkotten.