Ankündigungen und Versprechen müssen Taten folgen

„Der Entwurf des Bundesjustizministers zur Mietpreisbremse und zum Bestellerprinzip liegt seit einem halben Jahr auf Eis. CDU und CSU blockieren die geplanten Neuregelungen. Auch bei den anderen im Koalitionsvertrag fest vereinbarten wohnungspolitischen und mietrechtlichen Vorhaben der Koalition geht es nicht voran, ist bisher zu wenig bzw. gar nichts passiert“, bilanzierte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, die ersten neun Monate Regierungsarbeit auf einer Pressekonferenz in Dresden. „Mieterinnen und Mieter warten auf eine Reform des Mieterhöhungsrechts nach energetischen Modernisierungen, auf die Erhöhung des Wohngeldes und auf die Ankurbelung des Wohnungsneubaus, insbesondere des sozialen Mietwohnungsbaus.

Den Ankündigungen und Versprechungen im Koalitionsvertrag müssen jetzt Taten folgen. Schon heute sind die hohen Mieten, insbesondere in den Großstädten, ein entscheidender Faktor für die Armutsgefährdung. Nach einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft sind 14 Prozent der Land-, aber schon 22 Prozent der Stadtbevölkerung kaufkraftarm (z.B. Dresden 19,5 %, Leipzig 24,3 %). Für sie sind bezahlbare Mieten, Mietpreisbremse und ein höheres Wohngeld von größter Wichtigkeit.“

„Wir unterstützen den von Bundesjustizminister Heiko Maas vorgelegten Referentenentwurf zur Einführung einer Mietpreisbremse. Er schafft die Voraussetzung dafür, die in den letzten Jahren drastisch gestiegenen Wiedervermietungsmieten wirksam zu begrenzen“, erklärte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips. „Kein Verständnis haben wir dagegen für die Haltung von CDU und CSU. Sie verhindern jetzt schon seit mehr als sechs Monaten mit mehr oder weniger fadenscheinigen Begründungen, dass die vor der Bundestagswahl von der Bundeskanzlerin persönlich und allen Parteien versprochene und im Koalitionsvertrag fest vereinbarte Mietpreisbremse endlich Gesetz wird.“

Nach dem Entwurf des Bundesjustizministers sollen Vermieter künftig nach einem Mieterwechsel nur noch die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent fordern dürfen. Lag die bisherige Miete schon bisher über dieser Grenze, gilt Bestandsschutz. Der Vermieter kann weiter diese hohe Miete verlangen, auch nach einer Wiedervermietung. Die Mietpreisbremse betrifft nicht die Erstvermietung im Wohnungsneubau bzw. umfassend sanierte Wohnungen. Der Referentenentwurf des Bundesjustizministers ist letztlich schon ein Kompromiss. Das zeigt sich zum Beispiel darin, dass die Mietpreisbremse nicht flächendeckend in Deutschland eingeführt werden soll, sondern nur in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf, die von den Bundesländern festgelegt werden müssen.

Nachfolgende Punkte sind noch offen:

Paragraf 5 Wirtschaftsstrafgesetz nicht streichen (DMB, SPD, CDU/CSU)

Der Bundesjustizminister greift diese Forderung auf und wird Paragraf 5 Wirtschaftsstrafgesetz nicht streichen. Die Vorschrift zur Mietpreisüberhöhung ahndet Mieten, die mehr als 20 Prozent über der Vergleichsmiete liegen, als Ordnungswidrigkeit. Voraussetzung ist, dass der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen ausnutzt.

In der Praxis spielte diese Vorschrift in den letzten Jahren kaum eine Rolle. Mieter können nur schwerlich nachweisen, dass der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen ausgenutzt hat. Sie müssten darlegen, dass sie im gesamten Stadtgebiet erfolglos auf Wohnungssuche waren und sie deshalb den Mietvertrag mit der überhöhten Miete unterschreiben mussten. Deshalb fordern Deutscher Mieterbund und SPD-Abgeordnete, Paragraf 5 Wirtschaftsstrafgesetz muss reformiert werden.

Mietpreisbremse zeitlich befristen (CDU/CSU)

Schon der Referentenentwurf des Ministers sieht eine Befristung von 5 Jahren für die Landesverordnungen und die Ausweisung der Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf vor. Ob die Befristung stattdessen – wie es CDU/CSU fordern – im eigentlichen „Mietpreisbremsen-Gesetz“ stehen soll, kann aus Mieterbund-Sicht nicht wirklich entscheidend sein.

Mietpreisbremse nie im Wohnungsneubau (CDU/CSU)

Für die Erstvermietung im Wohnungsneubau ist klar, die Mietpreisbremse gilt nicht. Der Vermieter kann die Miete so hoch ansetzen, wie er will. Bei einem Mieterwechsel im Neubau kann der Vermieter dann die bisherige hohe Mieter weiter fordern, aber die Miete nicht noch einmal erhöhen. Das wollen CDU/CSU nicht akzeptieren. Aus Mieterbund-Sicht ist das eher eine Prinzipienfrage. Änderungen sind überflüssig. Die praktische Bedeutung ist auch eher gering, wenn die Mietpreisbremse überhaupt nur 5 Jahre gelten soll.

Angespannte Wohnungsmärkte genau definieren und Maßnahmenpaket zur Behebung der Wohnungsengpässe vorlegen (CDU/CSU)

Laut Referentenentwurf ist ein Wohnungsmarkt angespannt, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde besonders gefährdet ist. Diese Definition gilt auch schon bei anderen vergleichbaren gesetzlichen Regelungen und hat sich als ausreichend erwiesen. Ein konkretes Maßnahmenpaket, wie die Wohnungsengpässe vor Ort beseitigt werden können, kann das Land kaum liefern. Außerdem ist der Inhalt eines derartigen Plans juristisch nicht zu überprüfen.

Vergleichsmiete keine ausreichende Grundlage für Mietpreisbremse (CDU/CSU)

Vergleichsmiete und Mietspiegel bieten seit über 40 Jahren eine rechtssichere Grundlage für Mieterhöhungen in bestehenden Mietverträgen und für die Anwendung der Mietpreisüberhöhungsvorschrift des Paragrafen 5 Wirtschaftsstrafgesetz. Denkbare Verbesserungen oder Vereinheitlichungen können diskutiert und ggf. zu einem späteren Zeitpunkt geregelt werden.

Verstöße gegen Mietpreisbremse sanktionieren (DMB, SPD)

Hält sich der Vermieter nicht an die durch die Mietpreisbremse gezogenen Grenzen, kann der Mieter die Miete „rügen“ und von diesem Zeitpunkt an nur noch die gesetzlich zulässige Miete zahlen. Das ist eine Einladung an Vermieter, es zunächst einmal mit überhöhten Mieten zu versuchen. Deshalb müssen Mieter auch die seit Vertragsabschluss bis zur Rüge zu viel gezahlten Mieten zurückfordern können.

Bestellerprinzip im Maklerrecht

„Wer bestellt, muss zahlen. Dieser Grundsatz soll jetzt auch im Maklerrecht gelten. Der Gesetzentwurf von Bundesjustizminister Heiko Maas ist richtig. Man fragt sich, warum der Gesetzgeber die Provisionsfrage bei der Wohnungsvermittlung nicht schon längst so geregelt hat“, erklärte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten. Künftig sollen Mieter nur noch Provision zahlen müssen, wenn sie dem Makler einen Suchauftrag erteilt haben, dieser nur auf Grund des Auftrags tätig wurde und es dann zum Abschluss eines Mietvertrages gekommen ist.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Zurzeit wird die ortsübliche Vergleichsmiete, die im laufenden Mietverhältnis gefordert werden darf, bestimmt durch Vertragsabschlüsse bzw. Mieterhöhungen der letzten vier Jahre. Hierdurch sind ständig steigende Miete programmiert. Das bedeutet aber auch, die hohen Wiedervermietungsmieten von heute sind über kurz oder lang die Bestandsmieten von morgen.

„Wir unterstützen die im Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD angesprochene Reform, die Vergleichsmiete auf eine breitere Basis zu stellen. Wer das Bestandsmietenniveau realistisch abbilden will, darf nicht nur die teuren Vertragsabschlüsse oder Mieterhöhungen der letzten vier Jahre berücksichtigen. Eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums, beispielsweise auf 10 Jahre, kann die Mietpreisentwicklung in bestehenden Mietverhältnissen spürbar dämpfen“, so Siebenkotten.

Tatsächliche Wohnfläche

Maßstab für die Festlegung der Mieten, für Mieterhöhungen und für Betriebskostenabrechnungen müssen immer die tatsächlichen Wohnflächen sein, nicht fiktive Flächen, wie sie im Mietvertrag genannt werden. Die im Koalitionsvertrag vereinbarte Klarstellung, dass nur die tatsächliche Wohnfläche Grundlage für Rechtsansprüche sein kann, ist richtig und muss so schnell wie möglich umgesetzt werden“, sagte der Mieterbund-Direktor.

Nach geltender Rechtslage ist die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche entscheidend. Erst bei Flächenabweichungen von mehr als 10 Prozent muss auf die tatsächliche Wohnfläche zurückgegriffen werden. Bisher zahlen Mieter deshalb in vielen Fällen Miete für nicht existierende Wohnflächen, müssen hierauf sogar noch Mieterhöhungen oder Betriebskosten zahlen.

Kündigung wegen Mietrückständen

Wer als Mieter Mietschulden in Höhe von zwei Monatsmieten hat auflaufen lassen, kann gekündigt werden, sogar fristlos. Zahlt der Mieter aber alle Mietrückstände nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam, nicht aber die Kündigung, die der Vermieter mit Kündigungsfrist ausgesprochen hat.

„Hier verliert der Mietschuldner den Anreiz, offenstehende Vermieterforderungen auszugleichen. Deshalb muss sich die so genannte Heilungswirkung der nachträglichen und vollständigen Schuldenbegleichung auch auf die ordentliche Kündigung mit Kündigungsfrist erstrecken und nicht nur wie bisher auf die fristlose Kündigung“, forderte Siebenkotten.

Kündigungsgründe klarstellen

Eine Eigenbedarfskündigung darf nur zulässig sein, wenn auf Seiten des Vermieters oder eines berechtigten Dritten tatsächlich Wohnbedarf besteht, wenn die gekündigte Wohnung dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt werden soll. Der Gesetzgeber muss klarstellen, dass kein Eigenbedarf vorliegt, wenn die Wohnung nur kurzfristig, vorübergehend, zum Beispiel alle zwei Monate am Wochenende, gebraucht wird.

„Gleichzeitig ist festzuschreiben, dass die im Gesetz genannten Kündigungsgründe, wie Pflichtverletzung des Mieters, Eigenbedarf oder Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung eine abschließende Aufzählung der in Betracht kommenden Kündigungsgründe darstellen und nicht nur Beispiele für mögliche Kündigungsgründe sind“, forderte Lukas Siebenkotten.

Energetische Modernisierungen

Nach geltender Rechtslage kann der Vermieter 11 Prozent der Modernisierungskosten zeitlich unbefristet auf die Jahresmiete aufschlagen. Modernisierungskosten für eine Wohnung in Höhe von 20.000 Euro führen also zu einer Mieterhöhung von 2.200 Euro im Jahr bzw. 183 Euro im Monat. Im Koalitionsvertrag haben CDU/CSU und SPD vereinbart, die Modernisierungsumlage auf 10 Prozent zu senken und auf die Dauer der Amortisationszeit zu begrenzen.

„Die Koalitionsvereinbarung zielt in die richtige Richtung. Die Kosten, die auf die Mieter nach einer energetischen Modernisierung zukommen können, sind für die meisten Haushalte nicht bezahlbar. Mieter sind hier zu entlasten. Wir schlagen in diesem Zusammenhang eine grundsätzliche Änderung vor. Die bisherige Regelung mit der Möglichkeit der 11-Prozent-Umlage sollte gestrichen werden.

Erfolgreiche energetische Modernisierungen, die zu niedrigeren Heizkosten führen, rechtfertigen stattdessen eine höhere Vergleichsmiete. Die kann zum Beispiel im Rahmen des Mietspiegels dargestellt werden. Als Übergangslösung könnte man Modernisierungserfolg und Umfang der Mieterhöhung verknüpfen. Denkbar ist ein Zuschlag, dessen Höhe sich an den eingesparten Heizkosten orientiert“, erklärte der Mieterbund-Direktor.

Wohngelderhöhung überfällig

Im Koalitionsvertrag haben die Parteien vereinbart, die Leistungen des Wohngeldes zu verbessern. Leistungshöhe und Miethöchstbeträge sollen an die Bestandsmieten- und Einkommensentwicklung angepasst werden. Bundesbauministerin Barbara Hendricks geht davon aus, dass die Erhöhung des Wohngeldes zum 1. April 2015 wirksam werden kann.

„Wir begrüßen die Ankündigung der Ministerin. Die Wohngelderhöhung ist dringend notwendig und überfällig. Immer weniger Haushalte erhalten immer weniger Wohngeld. 2013 hatten nur noch 750.000 Haushalte Anspruch auf diesen staatlichen Zuschuss zum Wohnen“, sagte Mieterbund-Präsident Dr. Franz-Georg Rips. Zuletzt ist das Wohngeld 2009 erhöht worden. Damals stieg es von durchschnittlich 90 Euro auf 142 Euro im Monat. Erstmals wurden Heizkosten bei der Berechnung des Wohngeldes berücksichtigt. Dieser Teil der von der damaligen großen Koalition eingeführten Verbesserungen ist aber mit Wirkung zum 1. Januar 2011 von damaligen CDU/CSU- und FDP-Koalition wieder gestrichen worden.

„Eine Anpassung an die Bestandsmieten und die Einkommensentwicklung reicht nicht aus. Wichtig ist, dass die Energie- und Heizkosten, die gerade bei einkommensschwachen Haushalten häufig mehr als ein Drittel der Wohnkosten ausmachen, beim Wohngeld wieder berücksichtigt werden. Unerlässlich ist auch eine Dynamisierung des Wohngeldes, damit nicht alle fünf Jahre wieder die Diskussion geführt werden muss, ob das Wohngeld zu erhöhen ist und, wenn ja, in welchem Umfang“, fordert der Mieterbund-Präsident.

Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen gegründet

Im Juli hat Bundesbauministerin Dr. Barbara Hendricks das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen ins Leben gerufen. Neben dem Deutschen Mieterbund sind hier Vertreter der wohnungs- und bauwirtschaftlichen Verbände, Gewerkschaften und kommunaler Spitzenverbände sowie der Vorsitzende der Bauministerkonferenz vertreten.

„Wir stehen hinter der Initiative der Ministerin. Angesichts immer größer werdender Wohnungsengpässe in Großstädten, Ballungsgebieten und Universitätsstädten und daraus resultierenden rasant steigenden Wiedervermietungsmieten und einer hohen Wohnkostenbelastung besteht akuter Handlungsbedarf. Allerdings erwarte ich auch eine klare und eindeutige Strukturierung des Bündnisses“, erklärte Dr. Franz-Georg Rips. „Nach Schätzung des Deutschen Mieterbundes müssen noch in dieser Legislaturperiode mindestens 1 Million Wohnungen neu gebaut werden, davon 250.000 Sozialmietwohnungen.“

Im Jahr 2013 wurden insgesamt 215.000 Wohnungen neu gebaut, 181.000 Wohnungen in neu gebauten Gebäuden, davon 79.000 in Mehrfamilienhäusern. „Das sind erste positive Ansätze, mehr aber noch nicht. In den Städten fehlen uns insbesondere Wohnungen, die auch für Durchschnittsverdiener bezahlbar sind. Der Bau von Sozialwohnungen muss Priorität haben“, forderte der Mieterbund-Präsident.

Im Koalitionsvertrag hat sich die Bundesregierung zu einer Stärkung des Wohnungsbaus und zu einer Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus bekannt. „Jetzt muss die Regierung Farbe bekennen, wie sie den Wohnungsbau stärken will, mit welchen Maßnahmen und Instrumenten. Es wird nicht ausreichen, ein Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen ins Leben zu rufen. Notwendig werden zusätzliche Fördermittel bzw. verbesserte steuerliche Abschreibungsbedingungen sein“, so Dr. Franz-Georg Rips.

Zurzeit gibt es noch etwa 1,5 Millionen Sozialwohnungen in Deutschland. Jahr für Jahr schrumpft der Sozialwohnungsbestand um fast 100.000 Einheiten. Dies kann auch durch den aktuellen Neubau an Sozialwohnungen nicht ausgeglichen werden. Obwohl Bund und Länder jährlich nahezu 1 Milliarde Euro für die soziale Wohnraumförderung zur Verfügung stellen, sind in den letzten Jahren durchschnittlich nur 11.000 neue Sozialwohnungen entstanden. Der Großteil der Finanzmittel für die soziale Wohnraumförderung fließt in Eigentumsmaßnahmen und Sanierungsmaßnahmen.

„Hier müssen wir umdenken. Der Bau neuer Sozialmietwohnungen muss Vorrang vor Eigentumsmaßnahmen haben“, forderte Dr. Rips. „Sichergestellt werden muss darüber hinaus, dass die Länder die Bundesmittel ausschließlich für den Bau von Sozialwohnungen verwenden und zusätzlich eigene Mittel einsetzen.