97,6 Prozent aller Beratungsfälle außergerichtlich beigelegt - Betriebskosten bleiben Beratungsthema Nr. 1 - 30 Prozent mehr Rechtsberatungen zum Thema Mieterhöhung

„Die Mietervereine des Deutschen Mieterbundes sind und bleiben die größte Streitschlichtungsstelle Deutschlands. Knapp 98 Prozent ihrer Beratungsfälle kommen gar nicht erst vor Gericht, werden außergerichtlich beigelegt. Das ist eine beeindruckende Bilanz, auf die wir stolz sind“, erklärte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, anlässlich der Vorstellung der DMB-Beratungs- und Prozess-Statistik 2013 in Berlin.

Beratungsstatistik

Mehr als 1,1 Millionen Rechtsberatungen haben die Juristen der 320 örtlichen Mietervereine im letzten Jahr durchgeführt. Beratungsthema Nr. 1 waren wie im Vorjahr die Betriebskosten. Ein Drittel, in Großstädten knapp 30 Prozent, aller Beratungen drehen sich um die so genannte zweite Miete. 9,2 Prozent, in Großstädten sogar 11,8 Prozent, aller Beratungen haben Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete als Hintergrund. Das sind 30 Prozent mehr Beratungen als im Vorjahr.

Rund die Hälfte aller Rechtsberatungen der örtlichen Mietervereinen entfielen auf die Beratungsklassiker „Betriebskosten“ und „Wohnungsmängel“. Auch wenn die Beratungszahlen bei „Betriebskosten“ zurückgegangen sind, mit 32,6 Prozent aller Rechtsberatungen ist das Thema Heizkosten und Nebenkosten nach wie vor das dominierende Rechtsberatungsthema in den Mietervereinen.

Unter „Allgemeine Vertragsangelegenheiten“, Platz 3 der häufigsten Beratungsthemen fallen alle Rechtsberatungen, die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis als Hintergrund haben, und Beratungen im Vorfeld bzw. beim Abschluss des Mietvertrages. Fragen beispielsweise, ob die geforderte Miethöhe rechtmäßig ist, die Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete anzuraten ist, ob und, wenn ja, welche Auskünfte und Informationen der Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung abfragen darf, welche Regeln zu beachten sind, wenn eine WG einen Mietvertrag abschließen will, bis hin zu Fragen, ob Tierhaltung erlaubt ist, die Haustür abends abgeschlossen werden muss oder wie laut gefeiert werden darf, sind 2013 stark angestiegen, auf 13,2 Prozent aller Rechtsberatungen.

Das vierthäufigste Beratungsthema sind jetzt schon die Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete (9,2 %). Gegenüber dem Vorjahr ist hier der Beratungsbedarf um rund 30 Prozent gestiegen. Hier spiegeln sich die Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten mit zuletzt stark steigenden Mieten wieder. Vermieter haben offensichtlich 2013 häufiger und wohl auch stärker die Mieten erhöht. Die Gesetzesänderung 2013, wonach in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten die Miete innerhalb von 3 Jahren nur noch um 15 Prozent statt um 20 Prozent steigen darf, wenn die Bundesländer eine entsprechende Verordnung beschlossen haben, hat möglicherweise auch für eine zusätzliche Sensibilisierung in Mieterhöhungsfragen geführt. Die so genannte „Mietpreisbremse“, über die jetzt aktuell diskutiert wird, hat für die Beratungen 2013 noch keine Rolle gespielt.

Rechtsberatungen zum Thema Mietkaution  (5,6 %) und Schönheitsreparaturen (5,2 %) wurden etwas weniger stark abgerufen als im Vorjahr.

Ein Anstieg, wenn auch auf relativ niedrigem Niveau gab es bei Modernisierungs- und Umwandlungsberatungen. Auch dies korrespondiert mit den Entwicklungen der Wohnungsmärkte bzw. gesetzlichen Neuregelungen. Die Mietrechtsverschlechterungen 2013 wirken sich in erster Linie bei Modernisierungen aus und rufen demzufolge hier einen höheren Beratungsbedarf hervor. Die Zahl der Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen zieht in den Städten wieder an, und damit wächst auch hier die Nachfrage nach Beratungen.

Eine Auswertung der häufigsten Beratungsthemen in Großstädten führt nicht zu grundlegenden Abweichungen gegenüber der Gesamtberatungsstatistik. Auch hier sind die Betriebskosten mit knapp 30 Prozent das Beratungsthema Nr. 1, gefolgt von Rechtsberatungen zu Wohnungsmängeln, Mietminderung und Reparaturen mit 19,4 Prozent. Auffallend ist auch für den Bereich der Großstädte, dass der Beratungsbedarf bei den „Allgemeinen Vertragsangelegenheiten“ sehr stark angestiegen ist.

In Großstädten spiegeln sich Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten häufig schneller und stärker auch bei den Beratungszahlen nieder. So sind die Rechtsberatungen zu Mieterhöhungen hier von 7,9 Prozent im Vorjahr auf 11,8 Prozent im Jahr 2013 angestiegen. Im Ergebnis wurden 2013 damit 37 Prozent mehr Mieterhöhungsberatungen abgefragt als 2012.

Fragen zu Modernisierungen, Umwandlung und Eigentümerwechsel spielen in Großstädten naturgemäß eine größere Rolle. Rechtsberatungen zu Umwandlung und Eigentümerwechsel wurden sogar häufiger durchgeführt als Beratungen zu Vermieterkündigungen. Hier ging der Rechtsberatungsbedarf spürbar zurück.

Prozessstatistik

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes gab es 2013 mit 1.194.539 knapp 29.000 weniger Zivilrechtsverfahren in Deutschland als noch 2012. Auch die Zahl der Verfahren in Wohnraummietsachen ist rückläufig. 277.568 Mal stritten sich Mieter und Vermieter 2013 vor Amts- und Landgerichten in Deutschland. Damit machen Gerichtsverfahren in Wohnraummietsachen etwa 23 Prozent aller Zivilprozesse in Deutschland aus und sind die häufigste Art der Zivilprozesse.

Grundlage für die nachfolgenden Daten zur Prozessstatistik sind Zahlen der DMB Rechtsschutz. Die Rechtsschutz-Versicherung bietet neben allgemeinem Rechtsschutz vor allem Mietrechtsschutz an. Die Anteile an der DMB Rechtsschutz halten ausschließlich Deutscher Mieterbund, DMB-Verlag und DMB-Mietervereine.

Wie in den Vorjahren sind „Vertragsverletzungen“ und „Betriebskosten“ die häufigsten Gründe für Zivilrechtsverfahren. Auf Platz 3 der Prozessstatistik der DMB Rechtsschutz-Versicherung liegen wie in den Vorjahren Verfahren zum Thema „Mietkaution“. Bei diesen Streitigkeiten geht es in den meisten Fällen um Fragen der Rückzahlung der Kaution und damit letztlich überwiegend um Fragen der Schönheitsreparaturen. Im Ergebnis dreht sich fast jedes fünfte Verfahren in Mietrechtssachen um dieses Thema.

Rechnet man die Zahlen der DMB Rechtsschutz zur Prozesshäufigkeit von Mieterhöhungsfällen hoch auf die Anzahl der Mietrechtsstreitigkeiten, dann kann davon ausgegangen werden, dass Mieter und Vermieter im Jahr 2013 rund 40.000 Mal über Fragen zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete prozessiert haben.