Mieterbund legt To-do-Liste für 2015 vor

 „Die wohnungspolitische und mietrechtliche Bilanz des ersten Regierungsjahres ist durchwachsen. Auf der ‚Haben-Seite‘ ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz mit einer allerdings in zahlreichen Punkten entschärften Mietpreisbremse und dem Bestellerprinzip im Maklerrecht zu verbuchen. Hier sind aber noch Nachbesserungen erforderlich. In vielen anderen Bereichen müssen Ankündigungen und Versprechen Taten folgen“, forderte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, auf einer Pressekonferenz der Mieterorganisation in Berlin.

„Das im Juli 2014 initiierte ‚Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen‘ steht bisher nur auf dem Papier, hat mit seiner Arbeit noch gar nicht angefangen. Impulse für den Wohnungsneubau, insbesondere auch für den sozialen Mietwohnungsbau, hat die Bundesregierung bisher nicht gesetzt, und die Wohngelderhöhung wurde verschoben. Aktionsprogramme und -pläne für Energieeffizienz und Klimaschutz ersetzen keine konkrete Regelung, wie die Kosten der energetischen Gebäudesanierung sozialgerecht aufgeteilt werden können. Hier sehen wir dringenden Handlungsbedarf“ erklärte der Mieterbund-Präsident.

Themen des Jahres 2015 werden sein:

Mietpreisbremse

„Wir sind froh, dass die von uns seit Jahren geforderte ‚Mietpreisbremse‘ endlich kommt. Damit wird erstmals eine zivilrechtliche Regelung geschaffen, die extreme Preissteigerungen bei der Wiedervermietung von Wohnungen verhindern kann. Wir fürchten aber, dass nach zahlreichen Aufweichungen und Ausnahmen das Ziel des Gesetzes nicht erreicht werden kann“, erklärte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips. „Deshalb sind Nachbesserungen erforderlich.“

Die Hauptkritikpunkte des Deutschen Mieterbundes:

• Statt einer eindeutigen, bundesweit einheitlichen und unbefristet geltenden Mietpreisbremse sieht das Gesetz komplizierte Regelungen vor, nach denen die Bundesländer Wohnungsmangel-Lagen vor Ort feststellen müssen, um Verordnungen zu erlassen, in denen dann eine regional wirkende Mietpreisbremse für fünf Jahre gelten kann. Die ausufernde Begründungspflicht zusammen mit einem vorgeschriebenen Maßnahmeplan der Landesregierungen, wie in den Gebieten mit Wohnungsmangel Abhilfe geschaffen werden soll, schließen eine zügige Einführung der Mietpreisbremse aus bzw. können sie sogar auf Dauer verhindern.
• Die Mietpreisbremse soll nie für Wohnungen gelten, die nach Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, bzw. für umfassend modernisierte Wohnungen. Hat ein Vermieter schon bisher eine Miete verlangt, die mehr als10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, darf er diese überhöhte Miete auch nach einem Mieterwechsel weiter verlangen. Mit dieser Bestandsschutzregelung legalisiert der Gesetzgeber objektiven Mietpreiswucher. Die zahlreichen Ausnahmetatbestände machen die Regel - Mietpreisbegrenzung 10 Prozent oberhalb der Vergleichsmiete - zur Ausnahme.
• Es gibt keine Sanktion für Vermieter, die die Mietpreisbremse ignorieren. Es müsste selbstverständlich sein, dass Vermieter die zu viel und zu Unrecht geforderten bzw. erhaltenen Mieten vom ersten Tag des Mietverhältnisses an zurückzahlen müssen. Vorgesehen ist aber eine Rückzahlung bzw. Reduzierung der Mieten erst von dem Zeitpunkt an, zu dem der Mieter den Gesetzverstoß erfolgreich gerügt hat. Das ist eine Einladung an Vermieter, die Regelung zur Mietpreisbremse zu missachten.

Bestellerprinzip

„Die Umsetzung des Bestellerprinzips im Maklerrecht bei der Vermittlung von Mietwohnungen begrüßen wir uneingeschränkt. Wer die Maklerleistung bestellt, muss zahlen. Dieser Grundsatz gilt überall in unserem Wirtschaftssystem, er muss natürlich auch bei der Wohnungsvermittlung gelten“, sagte Dr. Franz-Georg Rips. Dass Maklerverbände, die ihr bisheriges Geschäftsmodell in Gefahr sehen, das Gesetzesvorhaben kritisieren, sei zwar nachvollziehbar. Wenn aber Vermieter und Makler offen die Frage diskutieren, wie sie das Gesetz unterlaufen und widerrechtlich umgehen könnten, sei das unerträglich. „Hier sind die Rechtsprechung und der Gesetzgeber gefordert, von vorn herein tatsächliche oder vermeintliche Schlupflöcher zu schließen“, forderte der Mieterbund-Präsident.

Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen

Im Koalitionsvertrag haben CDU/CSU und SPD angekündigt, dem weiter wachsenden Wohnungsbedarf in den Ballungszentren und vielen Groß-und Hochschulstädten, dem notwendigen energetischen Umbau sowie den demografischen und sozialen Herausforderungen entsprechen zu wollen.

„Knapp 14 Monate später - im Januar 2015 - ist immer noch nicht absehbar, wie die Bundesregierung diese Probleme anpacken will. Mitte des Jahres 2014 ist zwar ein ‚Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen‘ gegründet worden, konkrete Arbeitsstrukturen hierfür gibt es aber bis heute nicht“, kritisierte Mieterbund-Präsident Dr. Franz-Georg Rips. Mit der konkreten Erarbeitung von Lösungsansätzen, wie Investitionen in den Wohnungsbau gestärkt, Wohnungen altengerecht umgebaut und energetische Modernisierungen sozialgerecht ausgestaltet werden können, sei noch gar nicht begonnen worden.

„Die Wohnungsmarktprobleme sind nicht neu und müssen endlich in Angriff genommen werden. Wir können nicht endlos warten, bis ein Bündnis seine Arbeit aufnimmt und irgendwann Ergebnisse liefert. Das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen darf kein Alibi für die Politik sein, die notwendigen rechtlichen und finanziellen Rahmenbedingungen auf die lange Bank zu schieben“, erklärte der Mieterbund-Präsident. Vor allem müsse in einen Dialog mit den Beteiligten eingetreten werden.

Wohnungsneubau

Nach Schätzung des Deutschen Mieterbundes fehlten Ende 2014 in Deutschland rund 500.000 Wohnungen. Insbesondere in den Großstädten, Ballungszentren und Universitätsstädten führt diese bei weiter steigender Nachfrage zu immer höheren Mietpreisen. Ausgehend von Wohnungsmarktprognosen des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBSR) müssten jährlich 242.000 Wohnungen neu gebaut werden. Selbst diese Fertigstellungszahlen werden aber zurzeit nicht erreicht, so dass der aktuelle Wohnungsfehlbestand weiter wächst.

„Wir brauchen in den nächsten Jahren Wohnungsneubau in einer Größenordnung von 275.000 bis 300.000 Einheiten pro Jahr, davon etwa ein Viertel Sozialwohnungen, um der wachsenden Nachfrage gerecht zu werden“, forderte der Mieterbund-Präsident. Benötigt werden vor allem Wohnungen, die auch für Durchschnittsverdiener in Frage kommen. Hier ist die Politik gefragt. „Unsere Vorschläge liegen auf dem Tisch: Bezahlbare Neubaumieten setzen verbesserte Abschreibungsbedingungen, eine Überprüfung von Standards und Auflagen sowie eine aktive Baulandpolitik mit Sozialkonzepten voraus“, erklärte Dr. Franz-Georg Rips.

Die bisherige soziale Wohnraumförderung reicht nicht aus, um den derzeitige Bestand an Sozialwohnungen zu erhalten. Immer noch fallen mehr Sozialwohnungen aus den Preisbindungen, als jährlich wieder neu gebaut werden. „Die Finanzmittel, die der Bund zur Verfügung stellt, müssen in den Ländern zweckgebunden und vorrangig für neue Sozialmietwohnungen verwendet werden. Außerdem erwarten wir, dass die Länder sich mit eigenen Finanzmitteln an der sozialen Wohnraumförderung beteiligen“, sagte der Mieterbund-Präsident. „Da, wo die Zweckbindung der Bundesmittel und eine Mitfinanzierung des Landes nicht erfolgen, muss die Höhe der zugewiesenen Bundesmittel überprüft werden. Denkbar ist aus meiner Sicht auch, dass die Zuweisung öffentlicher Gelder auf Gebiete mit Wohnungsmangel-Lagen und erhöhten Wohnungsbedarf konzentriert wird, auf Städte und Regionen also, die die Länder zur Umsetzung der Mietpreisbremse ausweisen müssen.

Energetische Modernisierung

Die energetische Modernisierung von Wohngebäuden ist ein zentraler Gesichtspunkt für den Klimaschutz und das Gelingen der Energiewende. Allerdings gibt es ein Kosten-Nutzen-Dilemma. Mit den aufgrund der Modernisierung eingesparten Heizkosten lassen sich die Modernisierungsmieterhöhungen auch nicht ansatzweise refinanzieren. „Wir fordern deshalb eine sozialgerechte Aufteilung der Modernisierungskosten zwischen Vermietern, Mietern und Staat. Dazu gehört auch, dass der Umfang der Mieterhöhung nicht nur wie bisher an den Kosten, sondern am Modernisierungserfolg bestimmt wird“, erklärte der Mieterbund-Präsident.Im Aktionsprogramm Klimaschutz bzw. im Nationalen Aktionsplan Energieeffizienz ist unter anderem vorgesehen:

• Aufstockung des CO2-Gebäudesanierungsprogramms von 1,8 auf 2 Milliarden Euro.
• Steuerliche Förderung für selbstnutzende Eigentümer.
• Klimakomponente beim Wohngeld.
• Energetische Differenzierungsmerkmale bei Mietspiegeln.

Im Koalitionsvertrag ist darüber hinaus vereinbart, die Modernisierungsumlage / Mieterhöhung von 11 Prozent der Modernisierungskosten auf 10 Prozent zu senken, längstens bis zur Amortisationszeit der Modernisierungskosten.

„Diese Maßnahmen und Pläne weisen in die richtige Richtung. Wir begrüßen die geplante bessere Einbeziehung energetisch modernisierter Wohnungen in den Mietspiegel, die verstärkte öffentliche Förderung und die geplante Reduzierung der Mieterhöhungsmöglichkeiten“, sagte Dr. Franz-Georg Rips. „Wir haben aber hinsichtlich der Mieterhöhungsmöglichkeiten nach einer Modernisierung andere Vorstellungen. Danach sollte Paragraf 559 BGB (11-Prozent-Umlage) ersatzlos gestrichen werden. Im Ergebnis müssen die Mieten für modernisierte Wohnungen über die ortsübliche Vergleichsmiete definiert werden. Dazu muss beispielsweise der Mietspiegel den energetischen Zustand der Wohnung wiedergeben. Bis das der Fall ist, brauchen wir eine Übergangsregelung für etwa 5 bis 7 Jahre. Hier könnte sich der Umfang der Mieterhöhung am Erfolg der energetischen Maßnahmen, das heißt an den eingesparten Heizkosten, orientieren. Darüber hinaus müsste ein noch zu bestimmender Zuschlag gezahlt werden.“

Mietrechtsänderungen

Im Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD sind neben „Mietpreisbremse“ und „Bestellerprinzip“ weitere Mietrechtsänderungen vereinbart worden. Diese sollen ab 2015 in einer zweiten Tranche beschlossen werden:

• Die Vergleichsmiete soll auf eine breitere Basis gestellt werden. Zurzeit wird die ortsübliche Vergleichsmiete, die im laufenden Mietverhältnis gefordert werden darf, durch Vertragsabschlüsse bzw. Mieterhöhungen der letzten vier Jahre bestimmt. Hierdurch sind ständig steigende Mieten programmiert. Das bedeutet auch, die hohen Wiedervermietungsmiete von heute sind über kurz oder lang die Bestandsmieten von morgen. „Die Vergleichsmiete auf breitere Basis zu stellen bedeutet für mich, dass die Vergleichsmiete aus den Abschlüssen und Erhöhungen der letzten 10 Jahre gebildet werden muss“, sagte Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten. „In diesem Zusammenhang muss auch geprüft werden, ob Mietspiegel zumindest ab einer bestimmten Gemeindegröße verpflichtend vorgeschrieben werden sollen und ob einheitliche Kriterien zur Erstellung von Mietspiegeln notwendig sind.“
• Nur die tatsächliche Wohnfläche soll Grundlage für Rechtsansprüche, beispielsweise aus Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungen bzw. Mietfestsetzungen, sein. Hier ist eine gesetzliche Klarstellung erforderlich, da bisher die im Mietvertrag genannten Wohnflächen entscheidend sind. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird die tatsächliche Mietfläche erst bei Abweichungen von mehr als 10 Prozent zugrunde gelegt.
•  „Unabhängig von den Vereinbarungen im Koalitionsvertrag sehen wir auch beim Kündigungsschutz Nachbesserungsbedarf“, sagte der Mieterbund-Direktor. Die Rechtsfolgen bei Zahlungsverzug des Mieters müssen angepasst werden. Bisher kann der Mieter bei einem Mietrückstand von zwei Monatsmiete fristlos gekündigt werden. Er kann die Folgen der Kündigung aber „heilen“, wenn er bis zum möglichen Räumungsprozess den Rückstand ausgleicht. Hat der Vermieter neben der fristlosen Kündigung gleichzeitig die ordentliche Kündigung mit Kündigungsfrist ausgesprochen gibt es hierfür keine Heilungsmöglichkeit. Das bedeutet, wenn der Mieter den Mietrückstand ausgleicht, entfällt die fristlose Kündigung, die ordentliche Kündigung aber bleibt. Auch der Bundesrat hat hier bereits Korrekturen gefordert.
• Nach dem Gesetz kann der Vermieter kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat, zum Beispiel Eigenbedarf. Die Voraussetzungen hierfür werden durch die Rechtsprechung immer stärker aufgeweicht. So kann ein Vermieter kündigen, weil er sich in der Mieterwohnung zweimal im Monat mit seiner Tochter treffen will oder weil die Ehefrau des Vermieters in der Wohnungeine Anwaltskanzlei eröffnen will. „Wir fordern, dass bei den Kündigungsgründen klargestellt werden muss, dass eine Kündigung nur dann möglich ist, wenn auf Seiten des Vermieters oder eines berechtigten Dritten tatsächlich Wohnbedarf besteht und die gekündigte Wohnung dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt werden soll“, erklärte Lukas Siebenkotten.

Wohngeld

Die im letzten Jahr angekündigte Wohngelderhöhung zum 1. Juli 2015 wurde im Zuge der Haushaltsberatungen Ende November vergangenen Jahres auf 2016 verschoben. Nach einem Referentenentwurf des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit ist jetzt die Reform und damit die Erhöhung des Wohngeldes zum 1. Januar 2016 vorgesehen. Geplant ist:

• Tabellenwerte werden an die Entwicklung der Wohnkosten und der Verbraucherpreiseangepasst. Insgesamt sollen die Tabellenwerte um durchschnittlich 39 Prozent erhöht werden.
• Miethöchstbeträge werden gestaffelt angehoben, zwischen 7 Prozent(Mietenstufe 1, z.B. Steinfurt oder Paderborn in Nordrhein-Westfalen), 21 Prozent (Mietenstufe 4, z.B. Berlin) und 27 Prozent (Mietenstufe 6, z.B. Stuttgart, München, Hamburg, Frankfurt).
• Die Mietenstufen 1 bis 6, die für alle kreisfreien Städte und Kreise gelten, bleiben zu 69 Prozent unverändert (1.117 Städte/Kreise). Änderungen gibt es bei 491 Städten/Kreisen, 213 Städte/Kreise werden hochgestuft.
• 2016 soll es voraussichtlich 904.000 Wohngeld-Empfängerhaushalte geben. 363.000 neue Empfängerhaushalte würden demnach erstmals Wohngeld erhalten oder wieder Wohngeld bekommen.
• Für einen Zweipersonenhaushalt soll sich das Wohngeld durchschnittlich von derzeit 112 Euro im Monat auf 186 Euro erhöhen.

„Gut, dass die Wohngeldreform jetzt endlich auf den Weg gebracht wird. Die letzte Erhöhung stammt aus dem Jahr 2009. 2011 wurden die Wohngeldleistungen sogar gekürzt. Die Erhöhung des Wohngeldes für einkommensschwache Haushalte ist überfällig“, erklärte der Direktor des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten. „Wir bedauern aber, dass die so genannte Heizkostenkomponente nicht wiedereingeführt wurde. Die Streichung dieser Komponente im Jahr 2011durch die damalige CDU/CSU/FDP-Koalition war falsch.“